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律师介绍

居懿律师,男,上海市律师协会会员,法学会会员,上海慧谷律师事务所合伙人,2000年从事知识产权方面法律工作,2004年6月成为执业律师,执业证号为13101200410941。熟悉我国民商事法律法规,具有丰富扎实的良好的办案经验。擅长处理:离婚纠纷,继承纠纷,房产纠纷,公司法律顾问,刑事辩护,知识产权,经济合同,交通事故,债权回收,行政诉讼,劳动纠纷等各类案件。坚持以事实为依据,以法律为准绳的原则,兢兢业业,限度地维护当事人的合法权益,赢得了当事人的尊重与信任...详细>>

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办案心得

小产权房的概念和分类

房产纠纷也称房地产纠纷。房地产纠纷是指公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于房屋和土地的权利义务所发生的争议。具体而言,是指关于房屋和土地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。

我们都知道,在大城市中,因为外来人口较多,所以很多的房子之间不愿意浪费一点点空间,就会形成一个城中村。城中村的房租会比较便宜,但是环境也是比较差的。

小产权房通常是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义建设在集体土地上的房屋,或是由农民自行组织建造的房子,因为小产权房价格比较低,所以在同一地段里,小产权房比商品房更加受到购房者的欢迎,但是小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,在买卖过程中是无法正常完成交易的。所以购买小产权房合法吗?有保障吗?

首先我们要先了解小产权房的概念:

国家发产权证的叫"大产权房",国家不发产权证的叫"小产权房"。大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。

对小产权的解释主要有3种:

  1、是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

  2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

  3、是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

  前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。

接下来还应该了解一下小产权房的分类,小产权房一般分为以下两种:

  1、在宅基地上建成的房子。法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅的。只要依法办理了相关审批手续,就是合法建筑。

  2、在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。此类房屋违反《土地管理法》中关于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的相关规定。

  因此,并非只要是小产权房就是非法建筑。





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